Woningcorporatie
Een woningcorporatie, woningbouwcorporatie of wooncorporatie is een organisatie
die zich richt op het bouwen, beheren en verhuren van kwalitatief goede woonruimte
met een betaalbare huur voor mensen met een smalle beurs (sociale woningbouw).
Het kenmerk van deze woningbouw is dat de huuropbrengsten van deze woningen
Niet rendabel zijn ten opzichte van de stichtingskosten.
Doordat de Nederlandse rijksoverheid het bouwen ervan grotendeels aan deze
organisaties overliet, en zichzelf veelal beperkte tot de rol van financier,
regelgever en toezichthouder, heeft de woningcorporatie in Nederland een
centrale rol in de volkshuisvestingssector gekregen. De taken van de woningcorporaties
zijn sinds 2015 afgebroken en vastgelegd in een herziene Woningwet.
Ze worden daar aangeduid als toegelaten instelling.
Soorten woningcorporaties.
Veel woningcorporaties zijn of waren oorspronkelijk verenigingen, de zogenaamde woningbouwverenigingen.
Andere woningcorporaties hadden de vorm van een vennootschap of stichting (woningstichtingen).
In de volksmond worden de termen woningbouwvereniging, woningstichting en woningcorporatie door elkaar gebruikt.
Juridisch maakt het wel degelijk uit of er sprake is van een stichting of vereniging.
Zo wordt bij een vereniging het bestuur democratisch gekozen door en uit de leden en
bij een stichting of een vennootschap is dat niet het geval.
Woningbouwverenigingen kunnen worden opgericht door belangstellenden of belanghebbenden.
'Belangstellenden' waren in de beginjaren sociaal voelende personen die het bouwen van
goede arbeiderswoningen wilden bevorderen. 'Belanghebbenden' zijn de huurders of aspirant huurders.
Corporaties zijn sinds de jaren negentig op afstand gezet van de overheid en moesten
vanaf dat moment door een zakelijke en bedrijfsmatige benadering van de woningmarkt
overheidssubsidies voor sociale woningbouw overbodig maken. Dit leidde tot kritiek:
voor de organisaties die uitsluitend het belang van de volkshuisvesting voor ogen moesten hebben,
was het moeilijk uit te leggen dat van hen als woningcorporatie nu werd verwacht dat zij
voortaan ook duurdere huurwoningen gingen bouwen, deels nieuwbouwwoningen zouden bouwen voor
de verkoop en een deel van hun bestaande sociale huurwoningen aan particulieren gingen
verkopen. Bewoners ('belanghebbenden') verloren in die periode veel van hun zeggenschap
cq. inspraak waar het ging om investeringen. Officieel hadden vertegenwoordigers van
bewoners dat recht voorheen wel in besturen of inspraakorganen van woningbouwverenigingen.
Corporaties in de 21e eeuw.
Eind jaren negentig en begin deze eeuw hadden de woningcorporaties een grote verantwoordelijkheid
gekregen van de overheid voor het functioneren van de totale woningmarkt in Nederland,
zoals doorstroming van sociale huurwoningen naar vrijesectorhuur- en koopwoningen,
die blijkens regelmatig terugkerende kritiek op hun functioneren niet altijd door het
grote publiek werd begrepen. De taken van de corporatie werden via een aanpassing van
het Besluit beheer sociale-huursector verder uitgebreid en strekten zich nu uit naar het
behoud van de leefbaarheid in wijken en buurten alsook een grotere betrokkenheid bij het
beheer van maatschappelijk vastgoed.
De politiek bleef altijd verdeeld over de kerntaken van de woningcorporaties:
woningcorporaties gingen volgens afspraak met de achtereenvolgende ministers Dekker, Winsemius,
Vogelaar en Van der Laan, en conform de nieuwe rekkelijke richtlijnen in wet- en regelgeving,
honderden miljoenen euro's uit hun vermogen aanwenden voor leefbaarheidsinvesteringen en
de wijkaanpak in achterstandswijken. Daardoor konden de rijksoverheid en gemeenten hun
uitgaven hieraan flink terugschroeven. Enkele jaren later kregen de woningcorporaties
deze aanpak als verwijt voor de voeten geworpen door volgende ministers die
de kerntaken van de woningcorporaties strikter interpreteerden.
Corporaties in de 21e eeuw.
De politiek bleef altijd verdeeld over de kerntaken van de woningcorporaties: woningcorporaties gingen volgens afspraak met de achtereenvolgende ministers Dekker, Winsemius, Vogelaar en Van der Laan, en conform de nieuwe richtlijnen in wet- en regelgeving, honderden miljoenen euro's uit hun vermogen aanwenden voor leefbaarheidsinvesteringen en de wijkaanpak in achterstandswijken. Daardoor konden de rijksoverheid en gemeenten hun uitgaven hieraan flink terugschroeven. Enkele jaren later kregen de woningcorporaties deze aanpak als verwijt voor de voeten geworpen door volgende ministers die de kerntaken van de woningcorporaties strikter interpreteerden.
Prestatieafspraken.
Om te laten zien dat zij wel degelijk ‘maatschappelijk verantwoord ondernemen’, maakten veel corporaties 'prestatieafspraken' met de gemeenten. In 2015 heeft 31 procent van alle corporaties de prestatieafspraken met gemeenten op papier. Vooral grote corporaties blijken hun zaakjes op orde te hebben. 10 procent van de corporaties die nog geen afspraken hebben gemaakt geeft aan om in 2016 aan tafel met de gemeente te gaan zitten. Hoewel het maken van prestatieafspraken met de lokale overheid een kader biedt voor overleg, staan er geen sancties op het niet halen van de overeengekomen prestaties.
Onduidelijke en rekbare grenzen.
In de eerste jaren van de 21e eeuw zochten sommige woningcorporaties de grenzen van de wet op. Zo wilde woningcorporatie Servatius in Maastricht investeren in een campus met 600 studentenkamers, een sporthal en kantoren. Daarmee wilden ze een sterkere bedrijfseconomische positie bereiken, die uiteindelijk ook ten goede zou moeten komen aan de woningbouwactiviteiten voor de primaire doelgroep. Volgens de wetgeving mag een woningcorporatie echter uitsluitend werkzaamheden verrichten in het belang van de volkshuisvesting. De parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties vond deze casus interessant omdat het liet zien hoe onduidelijk en rekbaar de grenzen van het stelsel zijn.
Affaires.
De positie van woningcorporaties kwam in het eerste decennium van de 21e eeuw verder onder
druk te staan vanwege betrokkenheid van een enkele corporatie bij een bouwfraudeaffaire,
hoge beloningen voor bestuurders, te riskante investeringen en riskante renteverzekeringen.
Zo was er de Amsterdamse Rochdaleaffaire, de Rotterdamse PWS-affaire, de aankoop van de SS Rotterdam
en de Vestia-affaire. De vele publiciteit erover wekte de indruk dat de honderden woningcorporaties
in Nederland allemaal waren losgeslagen, en dat deed de reputatie van de sector geen goed.
Deze situatie was aanleiding tot het treffen van verdergaande maatregelen waar het gaat om het verbeteren
van het toezicht en de wijze van verantwoorden. Het leidde tot nog meer openheid en communicatie van
woningcorporaties waar het gaat om de dagelijkse gang van zaken.
Verdere inperking taken.
Het steeds slechtere imago dat woningcorporaties in het begin van de 21e eeuw kregen, maakte de geesten
rijp om de woningcorporaties wettelijk en financieel te kortwieken. Er kwam in 2013 een verhuurdersheffing
voor verhuurders van sociale woningbouw, waarmee de rijksoverheid voortaan naar believen miljarden euro's
per jaar kon afromen uit de inkomsten van woningcorporaties. Meer vrijheid voor woningcorporaties om aan
rijkere huurders hogere huurstijgingen door te berekenen, moest dat deels compenseren.
Zoals verwacht had dit meteen een sterk negatieve invloed op het vermogen van de woningcorporaties
om te investeren in nieuwbouw en renovatie, omdat er de komende jaren minder geld zal zijn voor rente
en aflossing van nieuwe leningen. Woningcorporaties investeerden daardoor in 2014 20 procent minder
in woningen dan het jaar ervoor. Er werden 12.000 nieuwbouwwoningen minder opgeleverd.
In 2014 werd 5,5 miljard euro geïnvesteerd in vastgoed voor verhuur.
Dat is 1,1 miljard euro minder dan in 2013. De afname komt vooral doordat er minder nieuwbouw plaatsvond.
In 2014 werden 17.900 nieuwe huurwoningen opgeleverd. In 2013 nog 29.900. Voor de bouwsector betekende het een nieuwe klap.
In 2015 werden de taken van de woningcorporaties verder wettelijk ingeperkt. Er kwam een nieuwe Woningwet,
waarin werd vastgelegd dat de woningcorporaties zich moeten concentreren op het bouwen, verhuren en beheren
van sociale huurwoningen en enkele andere maatschappelijke taken. De Woningwet noemt dit:
diensten van algemeen economisch belang (daeb).
Wetgeving.
Artikel 47 van de Woningwet bepaalt dat als dienst van algemeen economisch belang (daeb) aan de
toegelaten instellingen onder meer is opgedragen het verhuren van woningen met een huur
tot de liberalisatiegrens. Artikel 48 bepaalt dat de toegelaten instelling met betrekking
tot ten minste 90% van haar woningen in de gereguleerde sector slechts overeenkomsten van
huur en verhuur aangaat indien het huishoudinkomen niet hoger is dan de inkomensgrens.
Artikel 16 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 samen met de Regeling
toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015[12] bepalen dat deze inkomensgrens € 38.035 (2019)
is ten aanzien van ten minste 80% van deze woningen, en € 42.436 (2019) ten aanzien van
maximaal 10% van deze woningen, zoals boven al vermeld.
Het gemiddelde aan huurstijgingen van woningen met een gereguleerd contract bij woningcorporaties
mag in 2018 niet hoger zijn dan 2,4%. Het optrekken van de huur na een verhuizing telt daarin mee.
Daarnaast zijn er op huishoudniveau de beperkingen die voor alle verhuurders in de gereguleerde sector gelden.
Cijfers.
Ultimo 2013 hadden woningcorporaties een totaal bezit van 2.422.500 wooneenheden op een totale
woningvoorraad in Nederland van ruim 7.535.000. Dit correspondeert met een marktaandeel van ruim 30%.
In 1922 bereikte het aantal woningcorporaties een piek van 1341 stuks. Nadien is het aantal
corporaties trendmatig gedaald naar 638 in 2000 en 350 in 2015. In het jaar 2000 was het
gemiddelde woningsbezit per corporatie bijna 3900 woningen en dit is verdubbeld naar ruim 6800 woningen in 2015.
Als de financiële cijfers van alle corporaties worden opgeteld, dan is de totale waarde
van het huizenbezit € 122,7 miljard. Worden daar de andere bezittingen bij opgeteld,
dan komt het balanstotaal op € 142,8 miljard. Aan de passiefzijde van de balans
staan € 94,9 miljard aan kort- en langlopende schulden. Het eigen vermogen van alle
corporaties bij elkaar was zo'n € 45,3 miljard. De gemiddelde waarde van een
huurwoning is in de berekeningen € 59.000. De WOZ-waarde van het corporatiebezit bedroeg gemiddeld € 140.000 per woning.
Extra belasting.
De investeringen van woningcorporaties zijn sinds 2013 teruggelopen door de invoering van de verhuurdersheffing en saneringsbijdragen voor bijvoorbeeld collega-corporaties WSG en Vestia, die in de problemen kwamen. Op deze heffing, die in 2018 meer dan 2,5 miljard moet opbrengen, hadden woningcorporaties en de bouwsector kritiek. De uitkomst veroorzaakt nu nog steeds veel grotere problemen dan verwacht met een schrikbarend huizen tekort tot Gevolg in 2022.
Financiële positie.
Eind 2014 stonden 12, vooral kleinere woningcorporaties onder verscherpt toezicht van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Dat is minder dan 4% van het totaal aantal corporaties. Bij 96% van de 375 woningcorporaties gaf de financiële en administratieve organisatie geen aanleiding voor extra toezicht. Twee organisaties (Vestia en WSG uit Geertruidenberg) waren verwikkeld in een saneringsoperatie.
De laatste 15 jaar is een goed werkend systeem, waarmee vele duizende huizen extra gebouwd hadden kunnen worden afgebroken. In plaats daarvan is door het gevoerde neoliberale beleid de staatskas gespekt ten koste van de sociale huur woningen. Een bewuste keuze van van VVD, D66, CDA en CU, die zogenaamd nu het tekort van honderduizenden woningen gaan oplossen door extra te gaan bouwen. Men hoopt met miljarden extra geld het probleem dat ze zelf veoorzaakt hebben te kunnen oplossen.
Recent
Sinds de onafhankelijkheid van Frankrijk in 1953 heeft Cambodja al 6 namen gekend.
Meer...
De Han-dynastie was de heersende familie van China van 206 voor Christus
tot 220 na Christus die diende als de tweede dynastie in de lange geschiedenis van China.
Een rebellenleider genaamd Liu Bang, of keizer Gaozu van Han, stichtte de nieuwe dynastie
en herenigde China na het uiteenvallen van de Qin-dynastie in 207 voor Christus.
Meer...
Het Inca-rijk werd een gigantisch imperium, dat delen besloeg van het huidige Peru,
Chili, Bolivia, Ecuador, Colombia en Argentinië.
Meer...
Uplistsikhe (letterlijk 'het fort van de heer') is een oude uitgehouwen stad in het oosten van Georgië,
ongeveer 10 kilometer ten oosten van de stad Gori, Shida Kartli. Het is gebouwd op een hoge rotsachtige
linkeroever van de Mtkvari-rivier en bevat verschillende bouwwerken die dateren uit de vroege ijzertijd
tot de late middeleeuwen, en valt ook op door de unieke combinatie van verschillende stijlen
van uit rotsen gehouwen culturen uit Anatolië en Iran, als het naast elkaar bestaan van heidense en
christelijke architectuur.
Meer...